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カビ対策費用は誰が負担するのか~中古物件売買契約時の注意点

皆さんがもし、これから物件の購入をお考えになられるなら、新築物件を優先されますか?それとも中古物件も視野に入れてお探しになられますか?

新築は新しくていいけど、やっぱり高いなぁ・・・、いい中古物件があれば中古でもいいな

とお思いの方もいらっしゃるのではないでしょうか?

中古物件購入の落とし穴!?

私たちの大切なお客様で、中古物件購入後にカビが発覚し、カビ対策費用の負担についてご苦労されておられる方がいらっしゃるので、今日は中古物件売買契約の際に気を付けていただきたいことについて書いてみようと思います。

ちょっと古い資料になりますが、平成22年の国土交通省の資料「中古住宅流通、リフォーム 市場 の現状 」(http://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf)の中に、こんなデータがあったのですが、

この結果を見ると、中古住宅を購入後、メンテナンスに思わぬ費用がかかったり、欠陥が発覚したり・・と住宅性能についてデメリットだったと感じる方が2割を超えておられることが分かります。

設備が古いことについては、納得の上で(または、リフォーム前提で)購入されることになるのだと思いますので、「仕方がない」デメリットになるのかもしれないですが、住宅の基本性能に関しては、「仕方がなかった」では済まされません。

中古物件と瑕疵担保責任について

私たちがお手伝いさせていただく案件の中には、大変残念なことに、中古物件購入後に住むのに問題となる程度(のカビが分かり、売主様と交渉をされているケースもあります。

中古物件購入後にカビ(およびカビによる問題)が発覚した場合、まずは売買契約の中の「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん※瑕疵=欠陥や不具合があった場合に売主はその瑕疵を修繕する義務を負うこと」の条項に従って、売主様と交渉されることになるかと思いますが、

この瑕疵担保責任についてのところが、多くの場合、一番トラブルのもとになっているところです。

とくに中古物件の場合は、いくつか瑕疵があっても仕方がない状態・・であると考えられるため、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできない、ということになります。

宅建業者が売主で一般的な方が買主となる売買には、宅建業法40条による瑕疵担保責任の特約の制限があり、瑕疵担保責任を負う期間を2年未満に短くする事ができなかったり、

また、売主さんが瑕疵を把握していながら、隠して売買契約をした場合や、施工不良とカビの因果関係が明らかな場合などは、瑕疵担保責任ではなく、買主が売主の債務不履行(不完全履行)(民法第415条)あるいは不法行為(民法第709条)を理由に損害賠償請求をするということも考えられますが、

しかし、

そのような請求をするには、売主様の過失を買主様側が立証する必要があります。

これは、とてもとても難しいことです。

参照条文)

○ 民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
○ 民法第415条(債務不履行による損害賠償)
前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
○ 民法第709条(不法行為による損害賠償)
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う

 中古物件の瑕疵担保責任とカビについて

中古物件のカビ問題について具体的に事例をあげてみますと、

1. 売買契約時の内覧時や契約締結時点では「カビ」については問題視しておらず、契約締結

2 引っ越し・住み始めてからカビに気が付く

3. なんとか自分で改善を試みるも解決しないため、売主様に報告

※この時点でよくご依頼をいただくのがカビ菌検査など、実際のカビ汚染・被害状況の調査と改善のためのお見積りです。

4. 瑕疵担保責任に関する取り決めに従って、売主様と交渉を開始

5. 瑕疵担保責任には該当しないとの判断 / 売主様の過失を立証できず損害賠償も認められない

6. ご自身の費用負担にてカビ対策

もしくは

6. 不服として訴訟も検討 —>時間と費用がかかったにもかかわらず、ほとんど要求がかなわない結果に・・

と、大変残念な状況の場合はおおまかには上の1~6のような経過をたどられているのですが(涙)

 

カビ対策費用負担や損害賠償などの金銭的な問題に対して、思った通りの成果を得られる、得られないということももちろん最重要といえる問題ではございますが、

 

それだけにとどまらず、カビ特有の大変な問題が潜んでいることをぜひとも認識しておいていただきたいのです。

れまでにいろんなブログでも何度も申し上げているように

カビは「微生物」であるため、生きていますし、繁殖もします。

ですから、実際に1~6(または1に至るまでも含めて)にかかる時間もすごく重要な要因となってきます。

また、カビは健康被害も引き起こしますので、1~6の間に

アレルギーや真菌症を引き起こしてしまわれ、これから一生をかけてお薬や通院が続いてしまうことになるのもカビ問題において忘れてはならないことです。

 

このようなカビ問題のケースの対応で、大変残念な(最悪の・・)結果は

・金銭的には、瑕疵担保責任が該当せず、全面的に買主様の自己負担

 

・1~6といろいろとやりとりをしている間に3で把握できたカビ被害状況がさらに進行し、汚染被害が広がっているため対処範囲も費用も増大

 

・1~6のやりとりの間に健康被害を発症し、病院とお薬が必要な状態になる

 

・健康被害を軽減するためにはカビの除去か引っ越しが望ましい(と医師にも診断される)が、

 

>ローンを組んで購入した自宅に対し、決して安くはないカビ対策(数十万~家1軒まるごとの場合は数百万に上る場合もあります)を負担したり、

 

>物件を維持しつつ(ローンをしはらいつつ)、生活の拠点として別の物件を借りたり

 

>問題がある物件と認識しながら自分が売主となる

 

などの対応をすることは事実上きわめて困難・・・・

 

ということで、にっちもさっちもいかず、動けない。。という状況になってしまうことです。

中古物件売買契約時の注意点

では、どうしたらこのような事態を防ぐことができるのでしょうか。

 

先に紹介した国土交通省では、こうした中古住宅に関する市場分析結果より、

中古住宅の保証制度整備の重要性や、住宅の診断制度について前向きに進めておられ、

中古住宅のインスペクション(Inspection:検査)ガイドラインというものも出しており、中古住宅契約前にきちんと検査しておくことの重要性・必要性の理解の推進に努めています。

既存住宅インスペクション・ガイドライン(平成25年6月)

https://www.mlit.go.jp/common/001001034.pdf

大変残念ながら、このインスペクション・ガイドラインにおいては、カビについては触れられていませんが、同じ考え方をするならば、売買契約締結前にきちんとカビについても調査をし、その対応に対する責任の所在についても明らかにしておく(契約事項に織り込んでおく)ことが重要です。

 

カビ問題は上でも述べたように、金銭的な賠償問題にとどまらず、放置すれば、時間の経過とともに、建物を腐朽させ、また、家屋内の家具なども汚染し、住んでいる方の健康をもむしばみ続けます。

 

物件という大きな買い物をした後すぐに、カビ対策費用まで出すことは容易ではないことは十分承知いたしております。

ですが、ある意味、カビ問題は時間との勝負でもあり、時間がかかればかかるほど、対策費用も範囲も大きくなっていくことを肝に銘じて、中古物件購入をご検討される際には、万が一、カビ問題が発覚しても、発覚後もすみやかな解決ができるように、どうか契約時点で「カビ」についても口にだして、話し合いをしてください。

そしてその記録を残しておかれることも併せてお勧めいたします。

中古物件購入の前にカビの汚染被害を確認しておいていただきたい箇所

最後に、カビによって被害が起こっている可能性がある場所や雨水による漏水が発生していそうな場所は、必ず確認をしてください。

例)床下、雨水が侵入する可能性がある外壁側の内壁など

 

キッチンや和室、洗面所などに床下点検口がある場合が多いと思いますが、床下点検口から床下を覗いて(可能ならば少し入ってみて)

カビ臭のような異臭がしないか

床下は湿っていないか

通気状態はどうか

シロアリの被害はないか

カビ被害(黒いシミや白い毛のようなものがついているとか・・)はないか

 

・・など、確認してみてください。

 

また、北側に面している壁や外壁側の内壁で家具で隠れているところなどがあれば、

壁や壁紙に変色がないか、柔らかくなったりしていないかなど、確認をしてみてください。

 

さらに、水回りに漏水や漏水跡はないか、

または、これまで漏水や外壁防水で対応をしたことがあるかどうか、その結果はどうだったか、など、これまでの水回りの対応履歴についてヒアリングすることも大切です。

 

どうも怪しい・・、心配だ・・と思ったり、お住まいになるご家族に喘息やアレルギー症状がある場合、また、免疫力が低い方(小さいお子様、高齢者、お薬を服用中の方)がいらっしゃる場合などで特に住環境が重要な場合は、カビ菌検査をお勧めします。

 

物件購入は、新築であっても中古であっても、高くて大きなお買い物になるのですから、

納得するまで調べて議論して購入いただければと思います。

 

とにかく、契約成立までに「カビ」についてを話題にして、対応策について話をし、記録に残しておかれることをお勧めします。

 

カビについてご心配なことがある場合は、いつでもご連絡ください。

購入時の検査などについてもご相談承ります。

いい物件との出会いをこころから応援いたしております!!

オールワン 分析・検査部門より

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